最高法：离婚约定房产赠与子女，未过户不发生物权变动的效力（20201123）
1、最高法：即使合同无效也可享有建设工程价款优先受偿权（20211130）
2、最高法：以房抵债的“房主”不能排除强制执行（20201231）
3、最高法：开发商违约未交房，应返还购房贷款本金及利息。银行与双方所签《借款合同》中规定借款人承担还款责任无效（20201203）
4、最高法：房屋买卖合同属债权类纠纷，不适用不动产专属管辖规定
5、最高法：人身保险产品的财产权益可以强制执行（20200727）
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最高法：离婚约定房产赠与子女，未过户不发生物权变动的效力（20201123）
根据最高人民法院（2020）最高法民终1226号刘芳邑与上海睿银盛嘉资产管理有限公司、中国长城资产管理股份有限公司北京市分公司、东北输油管理局石化物资公司、沈阳中油天宝（集团）物资装备有限公司、鞍山中油天宝铸造有限公司、刘新发案外人执行异议之诉一案民事判决书整理，案例来源于中国裁判文书网。
一焦点提示
父母离婚时将共有房产通过离婚协议约定归子女所有，但房产未经办理过户登记的，则不发生物权变动的效力，子女并未取得该房产所有权。子女主张依据父母的离婚协议书已取得房产所有权，系其仅依据夫妻内部的处分行为排斥对外法定的公示物权效力，并无依据。
二裁判要点
最高人民法院认为：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，案涉房产未经登记，不发生物权变动的效力。刘芳邑主张通过父母离婚协议书约定的受赠方式取得案涉房产，但其因自身原因一直未办理过户登记，并未取得案涉房产所有权。刘芳邑主张依据离婚协议书已取得案涉房产的所有权，但其仅依据夫妻内部处分行为排斥对外法定公示物权效力，并无依据。另外，案涉房产用途为商用，并非住宅，总面积达1340平方米，不属于为保障刘芳邑最基本生活居住条件用途。因此，刘芳邑对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院鉴于案涉房产仍然登记在刘新发名下，对作为登记的权利人财产予以执行并无不当，刘芳邑的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2020）最高法民终1226号
上诉人（一审原告）：刘芳邑，女，汉族，1989年4月18日出生，住辽宁省沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：郑宪，辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘雪晴，辽宁瀛沈律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：上海睿银盛嘉资产管理有限公司。住所地：上海市嘉定区嘉定镇沪宜公路3818号2幢1176室。
法定代表人：杜秀琦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马苗苗，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：中国长城资产管理股份有限公司北京市分公司（原中国长城资产管理公司北京办事处）。住所地：北京市朝阳区工体路东2号。
负责人：李志军，该分公司总经理。
一审第三人：东北输油管理局石化物资公司。住所地：辽宁省沈阳市皇姑区华山路106号。
法定代表人：刘新发，该公司董事长。
一审第三人：沈阳中油天宝(集团)物资装备有限公司。住所地：辽宁省沈阳市皇姑区华山路106号。
法定代表人：刘新发，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶猛，男，该公司员工。
一审第三人：鞍山中油天宝铸造有限公司，住所地：辽宁省鞍山市立山区灵山路41号。
法定代表人：巨龙，该公司经理。
一审第三人：刘新发，男，汉族，1959年4月25日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：赵庆波，辽宁德帮仲达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩思，辽宁德帮仲达律师事务所律师。
上诉人刘芳邑因与被上诉人上海睿银盛嘉资产管理有限公司（以下简称睿银盛嘉公司）、被上诉人中国长城资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称长城资产公司北京分公司）、一审第三人东北输油管理局石化物资公司（以下简称石化物资公司）、一审第三人沈阳中油天宝（集团）物资装备有限公司（以下简称沈阳中油公司）、一审第三人鞍山中油天宝铸造有限公司（以下简称鞍山中油公司）、一审第三人刘新发案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人刘芳邑的委托诉讼代理人郑宪、刘雪晴，被上诉人睿银盛嘉公司的委托诉讼代理人马苗苗，一审第三人沈阳中油公司的委托诉讼代理人叶猛，刘新发的委托诉讼代理人赵庆波、韩思到庭参加诉讼。长城资产公司北京分公司、石化物资公司、鞍山中油公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘芳邑上诉请求：1.撤销一审判决，改判停止对位于辽宁省沈阳市皇姑区华山路106号房产、巴兰河街16号房产的强制执行。2.本案一审、二审诉讼费用、保全费由长城资产公司北京分公司、睿银盛嘉公司负担。事实及理由：一审判决部分事实认定不清，适用法律错误。（一）一审法院遗漏事实。第三人刘新发及其关联的19家企业与睿银盛嘉公司于2018年11月8日已就包括案涉执行债权在内的总债务额签订了新的一揽子债务清偿协议，约定了新的债权总额、还款期限、担保方式和范围。因此，案涉执行债权已经被新的债权债务协议所取代，案涉执行债权已经消灭，睿银盛嘉公司已丧失本案诉争债权的债权人主体资格。睿银盛嘉公司受让的案涉债权尚未向盛京银行支付对价，不发生债权转让的效力。（二）一审法院适用法律错误。刘新发不是案涉房产的真实权利人。案涉房产原是刘新发及林秀琴和刘芳邑家庭成员的共同财产，2009年第三人刘新发与林秀琴离婚时明确退出共有关系，刘芳邑现为案涉房产的实际所有权人。离婚协议对案涉房产归属的约定包含家庭伦理因素，应视为对刘芳邑的特殊赠与，刘芳邑对案涉房产仍享有变更登记的请求权，且该请求权能够排除执行。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产登记簿的记载与真实权利状态不一致的，以真实权利为准。案涉房产的物权转移是基于婚姻身份关系的特殊赠与，而非房屋买卖法律关系，因此不需要通过不动产登记，且刘新发就本案债权承担担保义务时，案涉房产已不属于其所有，故刘新发不是案涉房产的真实权利人。执行案涉房产侵犯了刘芳邑和林秀琴对案涉房产的合法权益。刘芳邑的请求权应当优于长城资产公司北京分公司、睿银盛嘉公司的金钱债权。案涉房产具有为刘芳邑提供生活保障的功能，与金钱债权相比具有一定的优先性。一审判决明显适用法律错误，混淆了不动产赠与和不动产买卖的物权变动效力的区别，且并未比较刘芳邑与长城资产公司北京分公司、睿银盛嘉公司就案涉房产所拥有的权利性质和优先顺序，径行认定刘芳邑对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律错误。
睿银盛嘉公司辩称：刘芳邑不是案涉房产的合法权利人，其享有的权利不具有排除执行的效力。（一）新的债务清偿协议与本案无关。睿银盛嘉公司与刘新发是否达成新的债权债务关系不属于本案审理范围，如刘芳邑认为申请执行有误，应就该案申请再审或提起第三人撤销之诉。（二）刘芳邑未能举证证明其已占有使用案涉房产。依据刘芳邑提供的《房屋租赁合同》，可知出租人为刘新发，直至2019年3月才以刘芳邑的舅舅的名义签订合同，且至本案启动执行程序时也是刘新发占有处分，可证明刘新发为实际权利人。刘新发的自认不应视为刘芳邑完成举证责任，否则可能为虚假诉讼创造条件。（三）案涉房产未变更登记系刘芳邑自身原因。案涉房产自2009年刘新发离婚至本案立案执行该房产已达八年之久，刘芳邑未向房产局提出过户申请，属于怠于主张权利，应自行承担不利后果。（四）离婚协议不具有对抗效力。离婚协议作为债权依据，仅对当事人具有法律约束力，不能对抗第三人。而且，未经登记的离婚协议下的房产，不动产物权并未设立，也不具备对世效力。
刘新发述称：同意刘芳邑的上诉请求，一审判决错误。首先，一审法院未依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“但法律另有规定的除外”的规定，而是适用《中华人民共和国婚姻法》解决财产关系，属于适用法律错误。婚姻家庭关系内的不动产归属，并非以登记为优先原则。其次，案涉财产系夫妻共同财产，刘新发提供的保证担保并非家庭生活负债的夫妻共同债务，且不及于案涉财产。而离婚后已备案的离婚协议属于《中华人民共和国婚姻法》调整的财产关系的一部分，基于该离婚协议，刘芳邑已于2009年实际取得案涉财产，也早已通过委托其舅舅管理，合法占有、使用、控制、支配，对案涉房产进行出租收益，具有合法的物权请求权，应优先于执行案件的债权请求权。刘芳邑长期未过户并不是否定其权利的合法事由，不存在必须在担保时对有关财产进行公示或告知的法律规定。
沈阳中油公司述称：同意刘芳邑的意见。
长城资产公司北京分公司提交书面意见称：2017年12月20日，长城资产公司北京分公司与盛京银行股份有限公司北京分行签订《债权转移确认协议》（中长资（京）合字〔2017〕155号），依据该协议，本案债权已转移给盛京银行股份有限公司北京分行。
刘芳邑一审诉讼请求：1.撤销辽宁省高级人民法院（2019）辽执异181号执行裁定书；2.判令不得执行辽宁省沈阳市皇姑区华山路106号房产、巴兰河街16号房产；3.本案的诉讼费用由长城资产公司北京分公司、睿银盛嘉公司负担。
一审法院经审理查明：刘芳邑的父母刘新发、林秀琴于1988年6月登记结婚，于2009年7月登记离婚，离婚协议书第3条“房产处理”第2款、第3款分别约定私房辽宁省沈阳市皇姑区华山路106号801.84平方米房产、巴兰河街16号538平方米房产归女儿刘芳邑。上述两处房产规划用途分别为网点、非住宅，购买时间分别为2000年12月、2004年7月，产权登记人均为刘新发。离婚协议书约定上述房产归刘芳邑后，一直未办理登记过户手续，刘芳邑委托亲属林左军代为出租、管理上述房产。
中国长城资产管理公司北京办事处（以下简称长城资产公司北京办事处）诉石化物资公司、沈阳中油公司、鞍山中油公司、上海中油天宝钢管有限公司、刘新发金融不良债权追偿纠纷一案，一审法院根据长城资产公司北京办事处的申请，于2016年2月2日作出（2016）辽民初5号民事裁定，查封、冻结石化物资公司、沈阳中油公司、鞍山中油公司、上海中油天宝钢管有限公司、刘新发的银行存款25850万元或其名下的其他等值财产，并于2016年4月12日告知石化物资公司、沈阳中油公司、鞍山中油公司、上海中油天宝钢管有限公司、刘新发具体保全内容（含本案所涉两处房产）。经审理，一审法院作出（2016）辽民初5号民事判决，判令石化物资公司给付长城资产公司北京办事处本金2.5亿元及利息，长城资产公司北京办事处对鞍山中油公司抵押的相关机器设备、土地使用权、房产享有优先受偿的权利，沈阳中油公司、上海中油天宝钢管有限公司、刘新发承担连带给付责任。石化物资公司不服该判决，提起上诉。最高人民法院于2016年12月27日作出（2016）最高法民终726号民事判决，变更一审判决利息部分，其他判项予以维持。该判决生效后长城资产公司北京办事处申请执行，一审法院于2017年2月23日作出（2017）辽执15号执行裁定，将本案交由辽宁省沈阳市中级人民法院执行。该案所涉债权的原债权人为盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行。2015年12月，盛京银行股份有限公司北京分行经盛京银行股份有限公司授权，与长城资产公司北京办事处签订《债权转让协议》《委托清收协议》，盛京银行股份有限公司北京分行将包括案涉债权在内的相关债权转让给长城资产公司北京办事处，长城资产公司北京办事处委托盛京银行股份有限公司北京分行进行清收工作。2017年12月20日，长城资产公司北京分公司与盛京银行股份有限公司北京分行签订《债权转移确认协议》，案涉债权作为长城资产公司北京分公司支付的委托代理费转移至盛京银行股份有限公司北京分行。同日，盛京银行股份有限公司上海分行经盛京银行股份有限公司授权，与睿银盛嘉公司签订《债权转让协议》，睿银盛嘉公司受让案涉债权。2018年5月25日，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01执异149号执行裁定，将本案申请执行人由长城资产公司北京分公司变更为睿银盛嘉公司。
2019年5月30日，刘芳邑对一审法院裁定查封刘新发名下的案涉辽宁省沈阳市皇姑区华山路106号、巴兰河街16号两处房产提出异议。一审法院于2019年10月29日作出（2019）辽执异181号执行裁定，驳回刘芳邑的异议请求。刘芳邑于2019年11月13日提起本案诉讼，一审法院于2019年11月21日立案。
一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条的规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。本案中，因案涉债权在刘芳邑提起本案诉讼之前即已发生转移，执行法院亦裁定变更睿银盛嘉公司为申请执行人，故睿银盛嘉公司为本案适格被告。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，刘芳邑虽提交案涉房产档案、离婚协议书、林左军证人证言等证据，用以证明案涉房产在刘芳邑父母离婚时约定归其所有，后其委托亲属对案涉房产进行实际管理的事实。但是，案涉房产一直未办理过户登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，未发生物权变动的效力。案涉房产自刘芳邑父母离婚时约定归其所有至被法院查封之时，长达近七年时间，刘芳邑称系因自身在国外留学而未急于办理过户登记，则未办理过户登记的原因在于刘芳邑自身。案涉房产的用途为商用，并非住宅，总面积达1340平方米，不属于为保障刘芳邑最基本生活居住条件的情况。后刘新发在为其担任法定代表人的石化物资公司借款提供连带责任保证时，并未将名下案涉大面积商用房产在离婚时已被约定归刘芳邑所有的事实告知出借人，则离婚协议书中关于案涉房产的约定内容不能对抗不知情的善意出借人。综上，刘芳邑对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对刘芳邑提出的撤销一审法院（2019）辽执异181号执行裁定书，不得执行案涉房产的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决：驳回刘芳邑的诉讼请求。一审案件受理费104674元，由刘芳邑负担。
本院二审期间，刘芳邑提交《声明》及《第三人参加诉讼申请书》的复印件各一份。拟证明：林秀琴是刘芳邑母亲、刘新发前妻，如果人民法院认定涉案房产不归刘芳邑所有，而归刘新发所有，该涉案房产应当属于刘新发、林秀琴二人的夫妻共同财产。
睿银盛嘉公司质证称：1.对证据《声明》有异议，离婚协议是夫妻双方私下的约定，不产生公示效力，在盛京银行向刘新发出借款项时，显示房屋登记在刘新发名下，夫妻双方已经离婚，盛京银行有理由相信房屋是刘新发个人财产。刘芳邑可以向刘新发个人主张权利。2.对《第三人参加诉讼申请书》没有异议。
经本院审核，《声明》性质属于证人证言，因林秀琴本人未到庭，对该证据本院不予采信。《第三人参加诉讼申请书》系复印件，非林秀琴本人提交，与本案刘芳邑主张执行异议的法律关系亦不具有关联性，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据刘芳邑的上诉请求，本案的争议焦点是刘芳邑对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据一审法院查明的事实，刘芳邑提交案涉房产档案、离婚协议书、林左军证人证言等证据，用以证明案涉房产在刘芳邑父母离婚时约定归刘芳邑所有，案涉房产一直未办理过户登记手续，后其委托亲属对案涉房产进行实际管理。但是，依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房产未经登记，不发生物权变动的效力。刘芳邑主张通过父母离婚协议书约定的受赠方式取得案涉房产，但其因自身原因一直未办理过户登记，并未取得案涉房产所有权。刘芳邑主张依据离婚协议书已取得案涉房产的所有权，但其仅依据夫妻内部处分行为排斥对外法定公示物权效力，并无依据。另外，案涉房产用途为商用，并非住宅，总面积达1340平方米，不属于为保障刘芳邑最基本生活居住条件用途。因此，刘芳邑对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院鉴于案涉房产仍然登记在刘新发名下，对作为登记的权利人财产予以执行并无不当，刘芳邑的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
另外，刘芳邑主张的林秀琴与案涉房产之间的法律关系，林秀琴是否参与本案诉讼，均不影响刘芳邑的诉讼请求成立与否，不属于本案审理范围。刘芳邑主张睿银盛嘉公司已签订新的债务清偿协议或未支付债权受让对价，但据以执行的（2016）最高法民终726号民事判决、（2018）辽01执异149号执行裁定均具有法律效力，故其该项主张亦不能成立。
综上，刘芳邑的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费104674元，由刘芳邑负担。
本判决为终审判决。
审判长 余晓汉
审判员 仲伟珩
审判员 季伟明
二〇二〇年十一月二十三日
法官助理 汤化冰
书记员 刘美月
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戴卫祥律师，高级律师，辽宁瑞畅律师事务所合伙人。专注为重大疑难案件提供解决方案，尤其对法律风险防控、房屋建设工程和司法鉴定有丰富的实践。现被聘为辽宁省省级人民监督员、大连仲裁委员会（大连国际仲裁院）仲裁员。2017年5月至2020年5月担任大连市司法局法律顾问，2019年8月被入选大连市委市政府法律顾问名单，2021年担任大连银行股份有限公司法律顾问。2020年被辽宁省律师协会评定为2018～2019年度“辽宁省优秀律师”，被大连市律师协会评定为2019年度“优秀律师”。
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